O que é preciso avaliar na hora de alugar imóveis comerciais

Conheça como funciona o aluguel de imóveis comerciais e como avaliar a escolha do seu com critérios eficazes.

O que é preciso avaliar na hora de alugar imóveis comerciais
Porque todo o cuidado é pouco na hora de alugar imóveis comerciais

Alugar imóveis comerciais não é tarefa fácil, seja para abrigar uma empresa ou um ponto comercial. Como o ponto vai funcionar como uma empresa que é uma fonte de renda – e o que vai ajudar a pagar o aluguel no fim do mês - é preciso ser muito mais cauteloso na hora de avaliar o aluguel de imóveis comerciais e arcar com as despesas. Listamos algumas coisas que você precisa saber antes de bater o martelo para não cair em ciladas.

Como filtrar a sua pesquisa por imóveis comerciais

Você já ouviu falar nos 4Ps do Marketing? Preço, praça, produto e promoção. O Sebrae-SP orienta as pessoas que pensam em alugar imóveis comerciais a avaliarem esses 4 quesitos, que explicaremos a seguir. Saiba como funciona o processo, tanto para aluguel de empresas quanto de ponto comercial.

Antes de alugar

Faça uma avaliação dos 4Ps para não perder tempo e use outras ferramentas do Marketing para desenvolver um plano antes de bater o martelo. Mesmo que algumas empresas já se tenham mostrado viáveis e com um plano de negócios pronto, a localização é estratégica, especialmente em pontos comerciais:

Preço

O imóvel vale o que é cobrado? Pesquise a média de preço por metro quadrado na região. O índice FIPE Zap é um bom indicador. Basta preencher a cidade, o bairro e o tipo de imóvel para verificar a média de preço por metro quadrado; 

Praça

A localização do imóvel é favorável? Se for instalar uma empresa no local, verifique as condições de acesso dos funcionários via transporte público e o acesso dos clientes. Se for um ponto comercial, pesquise os hábitos de consumo e o tipo de comércio da região para avaliar se os consumidores da região serão, também, consumidores do seu produto. Uma dica é procurar um local onde já haja lojas, de preferência conhecidas, com um nicho de mercado semelhante ao seu. Isso pode atrair mais clientes à sua loja, pela concorrência indireta.

Produto

Agora é a hora de marcar uma visita no imóvel. Quando estiver lá, repare principalmente nas condições de conservação do imóvel. Veja se são necessários reparos e obras, condições do piso, se há infiltrações ou vazamentos, se as divisões do imóvel são compatíveis com o seu negócio. Pensando em clientes e em funcionários, escolha um imóvel que disponha de estacionamento suficiente para carga e descarga de produtos e/ou para comodidade dos funcionários, incluindo as ruas adjacentes;

Promoção

Hora de verificar os arredores. Faça uma pesquisa da região para saber se a empresa ou comércio que vai instalar ali são compatíveis com os hábitos de consumo da região. Vale visitar o bairro à tarde e ver a movimentação do comércio local e qual é o perfil do consumidor, para comércio. Quem vai instalar uma empresa deve estar atento às opções da região e infraestrutura, como restaurantes, papelarias e até mesmo super-mercados.

Em centros comerciais e shoppings

Alugar imóveis comerciais em shoppings e centros empresariais inclui outras despesas, além do aluguel, que devem ser verificadas com o locador. Um ponto a favor de instalar uma empresa ou comércio em um desses locais é contar com infraestrutura pronta, estacionamento, funcionários de limpeza e vigilância e, é claro, a segurança. Abaixo, veja as taxas adicionais:

  • Condomínio: em shoppings e centros comerciais, o condomínio é cobrado para a manutenção das áreas comuns do empreendimento, pagamento dos funcionários e de contas de energia e água das áreas comuns.
  • Taxa de ponto (apenas em shoppings): luva é a taxa de ponto, que é paga de uma só vez pelo locatário quando escolhe onde quer instalar o seu comércio no shopping. Em geral, a luva é inviável para quem está começando um negócio do zero. Para uma loja de 40m² em um shopping de São Paulo, a luva pode variar de R$ 400 mil a R$ 1 milhão.
  • Publicidade coletiva (apenas em shoppings): todos os shoppings têm um nome e uma marca. A taxa de publicidade é um rateio feito por todas as lojas a fim de promover o shopping na região. Aí, também entra a manutenção do site, material de divulgação, promoções sazonais e tudo o que envolve o estímulo ao consumo no local, sem distinção de lojas.

Já tenho opções

Concorrência

Você já avaliou todos os quesitos externos que viabilizam a instalação do seu imóvel no local. Mas, e o imóvel? Ele atende à sua demanda? Tem o tamanho adequado? Além desses fatores, o locatário de um comércio vai analisar também a concorrência mais a fundo e ver onde pode encontrar oportunidades e ameaças ao seu negócio. Prefira instalar o comércio em um local onde haja outras lojas que complementem o seu mix de produtos e evite concorrências muito pesadas, a não ser que o seu ponto forte seja o preço.

Custos adicionais

Verifique qual é o custo total da locação do imóvel. Se for pesar demais no orçamento do seu comércio ou empresa, é preciso fazer uma análise detalhada do retorno do investimento, a fim de descobrir se compensa ou não escolher aquele local. Se comprometer demais, vale a pena escolher um estabelecimento ou ponto com uma relação custo-benefício atrativo e esperar mais para arcar com um aluguel mais alto.

Escolhi!

Depois que toda a análise foi feita e o imóvel foi escolhido, o locatário terá de lidar com questões judiciais e burocráticas. O ideal é sempre tomar muito cuidado nessas decisões, a fim de evitar futuras dores de cabeça.

Documentação e dívidas

É importante ressaltar que o locatário, antes de assinar o contrato, deve pedir ao locador que envie a documentação necessária para saber se o imóvel está em dia: registro do imóvel pelo locador, a matrícula do imóvel, se tem autorização de funcionamento da prefeitura e se o IPTU está em dia.

Jamais assine o contrato sem procurar saber se o imóvel tem dívidas ao estado ou se tem alguma demanda judicial. Veja se a planta do imóvel foi aprovada pela prefeitura, também. Caso ache necessário, contrate um advogado para ajudá-lo com essas questões e com a assinatura do contrato.

Contrato e condições

Verifique todas as cláusulas com cuidado antes de assinar. Se você ainda não testou a popularidade do seu negócio, é aconselhável que não faça um contrato com um período muito grande. O ideal é um ano, para evitar futuras dores de cabeça caso o negócio não dê certo. Quem já tem um negócio estabelecido e a certeza de que permanecerá no imóvel, pode firmar um contrato de 5 anos e ficar protegido do fundo de comércio. É aconselhável não assinar contratos que não tenham possibilidade de renovação: se o negócio for de vento em popa, você poderá ter de sair do local sem chances de pedir renovação.

E mais uma dica: procure sempre registrar o contrato em um Cartório de Registro de Imóveis. Assim, se o proprietário do imóvel quiser vendê-lo, o locatário fica protegido de o próximo dono querer rescindir o contrato antes do período do contrato vencer.

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Gabriela Ventura Gabriela Ventura

Natural de São Paulo, estudante de Publicidade e Propaganda na USP. Não tem hobbies fixos nem rotina, é apaixonada pelo imprevisto. Foi fazer intercâmbio em Lisboa e... estendeu a estadia por tempo indeterminado.

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