Crédito imobiliário: como funciona, vantagens e desvantagens

Quem vai comprar um imóvel precisa saber quais são os tipos de crédito imobiliário e as características de cada um. Os juros e o valor de concessão variam em cada tipo de financiamento.

Crédito imobiliário: como funciona, vantagens e desvantagens
Veja quais são as características das principais modalidades de crédito imobiliário

Poucas pessoas têm a possibilidade de comprar um imóvel e pagar a quantia à vista. O crédito imobiliário é uma alternativa para muitos brasileiros que querem adquirir a casa própria, fazendo o parcelamento do valor por meio de financiamento.

O crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo, mas é destinado ao fim específico de compra de imóvel - seja ele novo ou usado, residencial ou comercial. Os bancos financiam entre 80% e 90% do valor do imóvel, sendo que o restante tem de ser pago como entrada.

Tipos de crédito imobiliário: vantagens e desvantagens

Para entender melhor como funciona o crédito imobiliário, é essencial compreender as diferenças entre as modalidades que atualmente são usadas no Brasil: o SFH -  Sistema Financeiro da Habitação; e o SFI -  Sistema Financeiro Imobiliário; consórcio imobiliário. Veja quais são as vantagens e desvantagens de cada uma.

SFI - Financiamento Imobiliário

Este é o tipo de financiamento que se destina a quem pretende adquirir imóveis que estejam acima do valor máximo permitido pelo SFH. A compra de imóveis comerciais também pode ser feita pelo SFI, já que esse tipo de bem não se enquadra nas regras do SFH. No financiamento imobiliário, o sistema de amortização da dívida utilizado é a tabela Price.

Financiamento pelo banco

A taxa de juros ao ano é em torno de 12% do valor do imóvel, acrescido da Taxa Referencial (TR). Os bancos dão a opção de escolher entre os sitemas de amortização: Tabela Price (sem TR), SAC ( Sistema de amortização constante) ou SACRE (sistema de amortização crescente).No financiamento pelo banco a grande vantagem é o uso do FGTS para pagar o valor total ou parcial do imóvel,  amortizar o saldo devedor ou pagar partes de prestações do financiamento em andamento.   

Financiamento pela construtora

A correção pela variação do Índice de Custo da Construção (INCC) é feita a partir da data de assinatura do contrato e, portanto, nunca são cobrados juros na fase de construção do imóvel. Depois de pronto, o imóvel é entregue e passa a ser aplicada a taxa de juros - que normalmente é de 1% ao mês e feita a atualização pelo Índice Geral dos Preços (IGP-M).  O prazo para quitar o imóvel normalmente não ultrapassa os 96 meses (8 anos). O FGTS só pode ser usado para quitar a dívida restante, e nunca para começar a pagar o imóvel.

Vantagens Do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

  • Não há limite máximo para o valor do imóvel a ser financiado;
  • Pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas;
  • O total financiado pode variar entre 80% e 90% do valor do bem;
  • Depois de aprovado, o valor do empréstimo é disponibilizado de imediato - ao contrário do que acontece no consórcio de imóveis.

Desvantagem do SFI

  • Os juros normalmente são mais altos nessa modalidade, do que no SFH - sendo essa a opção de financiamento que sai mais cara no final das contas.

Consórcio Imobiliário

Essa modalidade de crédito imobiliário é destinada a quem não tem pressa de adquirir a casa própria. Os consórcios são formados por um grupo fechado de pessoas com a finalidade de fazer uma poupança para a aquisição de um bem, que neste caso é o imóvel. Os pagamentos são feitos mensalmente, até que todos os participantes tenham recebido a carta de crédito. A Administradora do consórcio é responsável por gerir o grupo de acordo com as regras do Banco Central. 

Vantagens do consórcio

  • Não existe taxa de juros;
  • Os custos administrativos são inferiores ao valor que se pagaria de juros nas outras modalidades;
  • Não é exigida entrada, o valor total do imóvel é parcelado.
  • Com a carta de crédito, o contemplado pode escolher o imóvel de sua preferência - sem depender da avaliação de nenhuma instituição bancária.
  • O valor do FGTS pode ser utilizado para pagar prestações em atraso, para ofertar lances ou para completar a carta de crédito para a aquisição de um imóvel de valor superior. 

Desvantagens do consórcio

  • Ter de esperar até ser contemplado, ou ter que dar um lance para conseguir a carta de crédito;
  • Os custos administrativos - como taxa de administração, seguro e fundo de reserva -costumam representar mais de 20% do valor do imóvel.

Entenda o SFH - Sistema Financeiro de habitação

O crédito imobiliário SFH foi criado pelo Governo Federal, com o objetivo de facilitar o a compra da casa própria para pessoas de baixa renda. O Sistema Financeiro de Habitação usa como recursos a conta poupança e o FGTS. Há diferenças do valor máximo do imóvel em alguns estados brasileiros. Para financiar imóveis de valor acima do limite máximo estipulado, o sistema financeiro passa a ser o SFI. 

Vantagens do SFH

  • A maior vantagem desse sistema financeiro é a possibilidade de utilizar o FGTS como valor de entrada, ou para amortização de parcelas;
  • No SFH as taxas de juros são menores do que as praticadas no SFI;
  • A tarifa de administração mensal cobrada ao cliente não pode ultrapassar R$ 25.
  • A concessão de crédito chega aos 90% do valor do imóvel;
  • Nessa modalidade, a taxa de juros é variável e a correção é feita pela TR (Taxa de Juros de Referência).

Desvantagens do SFH

  • Nessa modalidade o valor do imóvel a ser financiado é limitado;
  • Cada parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do comprador;
  • Apenas pessoas físicas é que podem recorrer ao SFH para adquirir imóveis.

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Poliana Oliveira Poliana Oliveira

Nasceu em Brasília, cresceu em Goiânia e vive há oito anos em Portugal. Formada em Jornalismo pela Escola Superior de Comunicação Social, em Lisboa. Trabalha na área de Marketing Digital. Adora cães, cinema, dança e viagens.

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