Financiamento imobiliário: entenda como funciona

O financiamento imobiliário é a solução para muitas famílias que sonham em adquirir a casa própria e sair do aluguel. Veja como funciona e quem pode fazer o financiamento imobiliário.

Financiamento imobiliário: entenda como funciona
Conheça os tipos de financiamento imobiliário e como solicitar

O financiamento imobiliário é uma opção a que muitas famílias brasileiras recorrem para realizar o sonho da casa própria. O financiamento funciona como um empréstimo com finalidade específica de aquisição de imóvel. O banco faz o pagamento do valor integral do bem ao vendedor, e a dívida é financiada em prestações ao comprador – podendo utilizar recursos como o FGTS, por exemplo.

Os bancos cobram diferentes taxas de juros, de forma embutida nas prestações. A prestação é composta do valor que está sendo amortizado - ou seja, o valor emprestado dividido em parcelas -  mais os juros contratados. A Caixa Econômica Federal é a responsável pela maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil. As construtoras também fazem financiamento imobiliário, mas cobram mais juros.

É importante compreender que existem diferenças entre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e os demais tipos de créditos imobiliários – como Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Consórcio imobiliário. O SFH é destinado para a aquisição de imóveis cujo valor é de até R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, o valor para a aquisição de imóveis é de até R$ 650 mil.

Como funciona o financiamento imobiliário (SFI)

O SFI é o sistema que rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH. Esse tipo de financiamento é destinado a quem pretende adquirir imóveis, residenciais ou comerciais, que estejam acima do valor máximo permitido pelo SFH.

Quem pretende comprar imóveis para fins comerciais, também pode recorrer ao SFI, uma vez que o Sistema Financeiro de Habitação é exclusivo para pessoas físicas.

Vantagens

  • Não há limite máximo para o valor do imóvel a ser financiado;
  • Pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas;
  • O total financiado pode variar entre 80% e 90% do valor do bem;
  • Não há limite de renda comprometida;
  • O recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE);
  • O prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses), dependendo do agente financeiro escolhido.

Desvantagens

  • Os juros normalmente são mais altos nessa modalidade, do que no SFH. 
  • Corre-se o risco de falta de liquidez, por se tratar de um empréstimo a longo prazo.
  • O FGTS para o financiamento imobiliário só pode ser feito para contratos dentro do SFH e possui restrições para o uso.

Sistemas de amortização da dívida

O cliente que pretende financiar um imóvel pelo banco pode escolher o tipo de tabela de amortização da dívida. Veja quais são e como funcionam os sistemas de amortização mais utilizados no Brasil.

Sistema Price

No início do financiamento os juros são decrescentes e as amortizações são crescentes. Ou seja, na primeira prestação o valor será constituído de uma maior parte referente aos juros, e uma pequena parte referente a amortização do valor empréstimo. 

Ao longo do financiamento, a situação se inverte: a prestação passa a ser constituída de um valor maior referente a amortização e um valor menor referente aos juros. No Brasil as prestações variam conforme a inflação e, para isso, são usados indexadores (TR – Taxa Referencial).

Sac

No Sistema de Amortizações Constantes só os juros é que sofrem alterações. O valor das amortizações é o mesmo do início ao fim do financiamento. Com o tempo, os juros vão diminuindo e, consequentemente, baixa também o valor das parcelas.

Sacre

No Sistema de Amortização Crescente, as prestações aumentam durante um período determinado, e depois começam a diminuir. Também nesse sistema é utilizado o reajuste pela TR, substituindo assim a correção monetária em muitas situações.

No sistema Sacre, a prestação inicial é sempre a mais alta. A vantagem é que nesse sistema o risco de inadimplência é menor do que no sistema Price, uma vez que as prestações são decrescentes.

Quem pode fazer um financiamento imobiliário

Os requisitos para fazer um financiamento imobiliário podem mudar conforme a instituição escolhida. No entanto, normalmente esses são os requisitos mais solicitados:
  • Nacionalidade brasileira, ou ter visto de permanência no Brasil;
  • Ter atingido a maioridade (18 anos ou emancipação)
  • Ter como comprovar rendimentos;
  • Ter um bom cadastro de consumidor;
  • Não ultrapassar o máximo de 80 anos e seis meses, quando somado a idade do solicitante ao prazo de amortização;
  • Para quem usa o recurso do FGTS, não se pode ser proprietário, ou estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside. Além disso, é preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos ou empresas diferentes.   

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Poliana Oliveira Poliana Oliveira

Nasceu em Brasília, cresceu em Goiânia e vive há oito anos em Portugal. Formada em Jornalismo pela Escola Superior de Comunicação Social, em Lisboa. Trabalha na área de Marketing Digital. Adora cães, cinema, dança e viagens.

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