Como calcular financiamento imobiliário

Veja como calcular o financiamento imobiliário de acordo com o sistema de amortização, as taxas de juros que serão aplicadas no financiamento imobiliário e onde fazer a simulação de crédito.

Como calcular financiamento imobiliário
Como calcular financiamento imobiliário de acordo com o tipo de amortização

Para saber como calcular financiamento imobiliário deve-se levar em conta vários fatores - tais como o banco onde fará o crédito, os juros aplicados e o sistema de amortização das parcelas. 

Como calcular financiamento imobiliário: passo a passo

1º Escolha o tipo de financiamento vai fazer

A primeira coisa para calcular o financiamento imobiliário é decidir qual tipo mais atende as suas necessidades. Saiba que pode parcelar o valor do imóvel por meio do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e por Consórcio Imobiliário. Sendo que cada opção possui suas particularidades.

2º Veja quais são as opções de sistema de amortização das parcelas

Alguns bancos permitem que o sistema de amortização seja escolhido pelo cliente, quando define a modalidade de crédito imobiliário mais apropriada para o caso. Outros bancos determinam o sistema de amortização de acordo com cada linha de crédito que oferecem. O melhor é se informar sobre as condições oferecidas pelo banco antes de começar a fazer as contas.

3º Faça a simulação de crédito

Os principais bancos para financiar imóveis já disponibilizam calculadoras virtuais nos seus sites, que permitem que o cliente faça uma simulação do crédito. Além disso o Banco Central dispõe de uma Calculadora do cidadão, em que é possível simular um crédito e visualizar vários tipos de exemplos. 

4º Entenda as taxas de juros

  • TR (Taxa Referencial) é um indicativo usado para reajustar as prestações, em alternativa à correção monetária.
  • IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) é válido apenas para imóveis comerciais.
  • CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro, contratadas ou ofertadas a pessoas físicas, microempresas ou empresas de pequeno porte.

5º Entenda como é calculada a prestação

É muito importante saber como é constituída a prestação mensal do financiamento imobiliário. Dependendo de como ela é constituida é que podemos calcular o financiamento imobiliário, tendo em conta o que está sendo amortizado e os juros que estão sendo cobrados. Prestação = Valor de amortização + Juros de financiamento.

Como calcular amortização das parcelas

Os sistemas de amortização mais usados no Brasil são: a tabela Price, o SAC e o SACRE. Veja como calcular o financiamento imobiliário, tendo em consideração o tipo de sistema de amortização escolhido. O sistema de amortização influencia diretamente no valor que terá pago pelo imóvel no final do financiamento.

Sistema Price 

Esse é o sistema de amortização mais popular em todo o mundo. A principal característica do Price é ter prestações de valor constante.  Nesse sistema os juros são decrescentes e as amortizações são crescentes. Portanto, o que muda é a composição da prestação e não o valor. Ou seja, nos primeiros meses a parcela é composta de um valor menor referente a amortização e um valor maior de juros. Progressivamente esse cenário se inverte e a prestação passa a ser composta por um valor maior de amortização e menor referente aos juros.

No Brasil a tabela Price teve de ser adaptada, em consequência das altas taxas de inflação. Para isso foi adotado o uso de indexadores para reajustar as prestações em função do aumento dos preços. Assim, ao valor fixo da prestação será somado a TR (Taxa Referencial).

Exemplo parcela 1: R$2.970,56 = R$800,00 em Juros = R$2.170,56 em Amortização

Exemplo parcela 4: R$2.970,56 = R$528,98 em Juros = R$2.441,58 em Amortização

Exemplo parcela 8: R$2.970,56 = R$114,25 em Juros = R$2.856,30 em Amortização

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Nesse sistema a amortização é constante. Isso faz com que os valores diminuam a cada parcela paga, já que cada pagamento corresponderá à amortização do valor principal emprestado. Para fazer o cálculo basta dividir o valor financiado pelo número de prestações e somar os juros aplicados sobre o saldo devedor. Portanto, para calcular a partir da segunda parcela será preciso reduzir o que já foi amortizado, e só depois acrescentar os juros. Veja no exemplo como calcular o financiamento imobiliário utilizando o sistema SAC.

Imóvel no valor de R$ 140 mil / 360 meses = R$ 388,88 + juros de 0,79% ao mês (9,5% a.a).

1ª parcela: R$ 388,88 + (0,79% x 140000) = R$ 1. 494,88

2ª parcela: R$ 140 mil – R$ 388,88 = R$ 139.611, 12

                    R$ 388,88 + (0,79  x 139611,12) = R$ 1. 491,80

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

No SACRE a amortização das parcelas é crescente, o que faz com que o valor da prestação seja bem maior no início e diminiu ao longo do financiamento. No SACRE, a prestação inicial pode comprometer até 30% da renda familiar. Nesse sistema as prestações sofrem reajuste pela TR. A fórmula para fazer o cálculo da prestação é bastante complexa, por isso o mais aconselhável é fazer a simulação pelo site do banco onde pretende fazer o financiamento.

Comparativo  SAC PRICE SACRE
Prestações Decrescentes Constantes Decrescentes
Amortizaçõs Constantes Crescentes Decrescentes
Juros Decrescentes Decrescentes Decrescentes
Vantagem Em relação ao Price, o saldo devedor diminui mais rapidamente. Menor prestação inicial em relação ao SAC e SACRE O saldo devedor diminui mais rapidamente que nos demais sistemas.
Desvantagem Prestação inicial maior O saldo devedor diminui mais lentamente. A prestação inicial é maior.
 

Compare as diferenças, vantagens e desvantagens de cada sistema de amortização. Essa comparação vai ajudar a entender como calcular o financiamento imobiliário.

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Poliana Oliveira Poliana Oliveira

Nasceu em Brasília, cresceu em Goiânia e vive há oito anos em Portugal. Formada em Jornalismo pela Escola Superior de Comunicação Social, em Lisboa. Trabalha na área de Marketing Digital. Adora cães, cinema, dança e viagens.

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